Decennale postuma: cosa copre davvero e quando è obbligatoria
Tra tutte le coperture del settore edile, la decennale postuma è quella più fraintesa. Eppure è la garanzia che, più di ogni altra, protegge il costruttore quando l'opera è ormai finita e venduta.
Che cos'è
La polizza decennale postuma — prevista dall'art. 4 del D.Lgs. 122/2005, attuativo della legge delega 210/2004 e modificato dal D.Lgs. 14/2019 — copre i gravi difetti strutturali che possono emergere dopo la fine dei lavori, per un periodo di dieci anni dalla consegna. Parliamo dei danni più seri: quelli che riguardano la stabilità e la solidità dell'edificio.
La logica è semplice: alcuni vizi di costruzione non si manifestano subito, ma anni dopo. La decennale esiste proprio per proteggere l'acquirente in quel lungo arco temporale, e con esso il costruttore che ne risponde per legge.
Quando è obbligatoria
La copertura è obbligatoria per il costruttore che vende immobili a privati. In quel caso non è una scelta ma un adempimento: il notaio non può stipulare l'atto se il costruttore non consegna all'acquirente la polizza. Dal 5 novembre 2022 la polizza deve inoltre essere conforme al modello standard del DM 154/2022 — schema tipo, scheda tecnica e attestazione di conformità: una polizza che non lo segue non assolve l'obbligo. E l'obbligo non riguarda soltanto le nuove costruzioni: si estende anche agli interventi di ristrutturazione edilizia pesante.
Anche quando non è formalmente obbligatoria, resta una garanzia di serietà: comunica all'acquirente che chi ha costruito è disposto a rispondere della qualità dell'opera nel tempo.
La decennale non protegge un cantiere: protegge una reputazione, per dieci anni.
Il legame con la polizza CAR
Qui sta il punto tecnico che molti trascurano. Non è la legge a imporlo, ma la prassi assuntiva del mercato: quasi tutte le compagnie garantiscono la decennale solo se la polizza CAR è stata attivata prima dell'inizio dei lavori e se è previsto un controllo tecnico indipendente sull'opera. Nei fatti le due coperture sono complementari e vanno impostate insieme.
La polizza CAR (Construction All Risks) copre i danni durante la costruzione; la decennale prende il testimone dopo la consegna. Attivarle nell'ordine e nei tempi giusti è essenziale: intervenire quando i lavori sono già iniziati, spesso, è troppo tardi.
L'errore più comune
Pensare alla decennale come a un adempimento da sbrigare all'ultimo, in fase di rogito. In realtà va progettata all'origine, insieme alla CAR e alla struttura complessiva delle garanzie dell'opera. È esattamente il tipo di dettaglio in cui un errore di tempistica o di calcolo si paga caro.
In sintesi
- Copre i gravi difetti strutturali per 10 anni dalla consegna.
- È obbligatoria per chi costruisce e vende a privati.
- Deve seguire il modello standard DM 154/2022 (polizze dal 5 novembre 2022).
- Nella prassi delle compagnie richiede la CAR attivata prima dell'inizio lavori.
- Va impostata all'origine del progetto, non all'ultimo momento.
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